隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，我國(guó)已具備龐大的基礎(chǔ)設(shè)施體系規(guī)模及大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，《北京市“十四五”時(shí)期金融業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中明確表示，服務(wù)城市更新推進(jìn)發(fā)展“基礎(chǔ)設(shè)施+金融” 是“十四五”時(shí)期金融業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)之一。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，推動(dòng)存量和新增資產(chǎn)的良性循環(huán)，有效拉動(dòng)社會(huì)資本投資，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。
一、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs
我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是指公開(kāi)募集聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域類和不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域類集合投資托管基金,由相關(guān)機(jī)構(gòu)的基金產(chǎn)品管理人員主動(dòng)運(yùn)營(yíng)符合文件規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目主要包括機(jī)場(chǎng)港口、收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、信息網(wǎng)絡(luò)、污染治理等基礎(chǔ)設(shè)施。
二、主要適用范圍及試點(diǎn)方向
1.全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)。其中重點(diǎn)支持位于長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角等重大戰(zhàn)略區(qū)域。
2.主要試點(diǎn)行業(yè)：保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開(kāi)展試點(diǎn)。
三、現(xiàn)行規(guī)則文件相關(guān)解讀
目前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs以中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（2020年發(fā)布，下文簡(jiǎn)稱《指引》）及國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（2021年發(fā)布，下文簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)通知》）兩大文件掀開(kāi)了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的新序章。
（一）《指引》核心關(guān)注點(diǎn)解讀
1.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的基本架構(gòu)及特點(diǎn)
一是基金需要通過(guò)項(xiàng)目公司、資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體才能獲得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)利或者完全所有權(quán)；二是采用封閉式操作，其中收益分紅的比例不能低于合并后基金年度可供分配金額的90%。三是80%以上基金資產(chǎn)需要投資用于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以支持相關(guān)證券，并需要持有全部份額；對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目公司需持有全部股權(quán)。
2.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的資產(chǎn)交易
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs要求原始權(quán)益人需將SPV公司或所持有項(xiàng)目公司或的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給專項(xiàng)計(jì)劃。對(duì)于城投企業(yè)來(lái)說(shuō)，在交易過(guò)程中主要涉及兩個(gè)方面：一是轉(zhuǎn)讓限制，在轉(zhuǎn)讓限制方面，針對(duì)那些手續(xù)不全、經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定、現(xiàn)金流不穩(wěn)定的、所有權(quán)分離等問(wèn)題需相關(guān)部門及地方政府通過(guò)批復(fù)或者出具文書(shū)；二是在國(guó)有資產(chǎn)交易方面，需要企業(yè)在交易所公開(kāi)進(jìn)行，符合特定情形的，可以采取非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。
總的來(lái)說(shuō)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的不斷深入與改革，城投類企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的深入了解，積極規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局及資產(chǎn)回購(gòu)重組，優(yōu)化資產(chǎn)條件，才能在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中獲得良好的機(jī)遇。
（二）《試點(diǎn)通知》核心關(guān)注點(diǎn)解讀
通知稱，將符合條件的項(xiàng)目分類納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)；引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤(pán)活存量資產(chǎn)及相關(guān)項(xiàng)目，支持新購(gòu)入項(xiàng)目的資產(chǎn)回收重組，加快開(kāi)工建設(shè)，促進(jìn)投融資高質(zhì)量發(fā)展。除此以外，通知還提出要加強(qiáng)投融資機(jī)制創(chuàng)新鼓勵(lì)重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目開(kāi)展投融資創(chuàng)新，打通二級(jí)交易場(chǎng)所（退出渠道），形成投融資閉環(huán)。同時(shí)還支持基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理健全激勵(lì)約束機(jī)制，提高存續(xù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力，促進(jìn)存續(xù)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。
總的來(lái)說(shuō)，優(yōu)化 REITs 產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)，支持優(yōu)質(zhì)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)公募 REITs 基金管理人資質(zhì)、發(fā)起設(shè)立公募 REITs，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮資本在城市更新行動(dòng)中的資源配置作用。
四、擴(kuò)募
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)自建設(shè)以來(lái)，擴(kuò)募與首發(fā)都是其中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。其中REITs擴(kuò)募是指由REIT發(fā)起募集再募集資金，并將資金用于新購(gòu)入資產(chǎn)的方式。隨著今年5月滬深交易所發(fā)布的“擴(kuò)募規(guī)則”以來(lái)，讓REITs擴(kuò)募市場(chǎng)有了明確的標(biāo)準(zhǔn)，讓REITs能夠以增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，進(jìn)一步開(kāi)展并購(gòu)重組的行為，促進(jìn)投融資良性循環(huán)，助力REITs市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)。而建立標(biāo)準(zhǔn)化、推動(dòng)常態(tài)化發(fā)展對(duì)于我國(guó)REITs市場(chǎng)持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)有積極促進(jìn)作用，也是市場(chǎng)逐步走向多元化的標(biāo)志之一。
在擴(kuò)募規(guī)則中對(duì)新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金來(lái)源進(jìn)行了擴(kuò)充，明確規(guī)定其可以是擴(kuò)募、對(duì)外借款、外資、留存資金等一種或者多種聯(lián)合方式。其中，對(duì)存續(xù)期購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的程序包括首次披露、磋商、交易實(shí)施、盡職調(diào)查、審核程序、擴(kuò)募份額發(fā)售與申請(qǐng)上市等程序。
五、風(fēng)險(xiǎn)提示
關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs風(fēng)險(xiǎn)主要涉及以下兩個(gè)方面：
基于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs重點(diǎn)關(guān)注為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特點(diǎn),故受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)問(wèn)題的影響可能導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流低于預(yù)算現(xiàn)金流。
基于市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs往往是采用封閉期交易，不開(kāi)通申購(gòu)購(gòu)回，只能選擇在交易所二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)交易,而投資者是以投資機(jī)構(gòu)為主，這就可能面臨著交易流動(dòng)性持續(xù)不足等的問(wèn)題。
因此，投資者在購(gòu)入新基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品前，要充分了解相關(guān)產(chǎn)品的特征與主要風(fēng)險(xiǎn)，并熟悉公募規(guī)則，判斷基金投資價(jià)值，合理作出投資決策。